Wstęp 5

1. Zabezpieczenie kapitału przed inflacją 8

1.1. Koncepcje teoretyczne instrumentów zabezpieczających kapitał przed inflacją 8

1.2. Inwestycje na rynkach mieszkaniowych jako zabezpieczające kapitał przed inflacją – przegląd literatury 11

1.2.1. Horyzont inwestycyjny w badaniach 12

1.2.2. Zróżnicowanie lokalnych rynków mieszkaniowych 14

1.2.3. Typy nieruchomości mieszkaniowych 15

1.2.4. Zróżnicowanie wyników na przykładzie wybranych badań dotyczących USA 16

1.2.5. Rynki rozwijające się 17

1.2.6. Polska 17

1.2.7. Inne badania 18

1. Metodologia badawcza 20

2.1. Mierniki stopnia zabezpieczenia kapitału przed inflacją oparte na historycznych rozkładach hipotetycznej realnej stopy zwrotu w okresie inwestycji 20

2.2. Cel badań i strategia badawcza 21

2.2.1. Cel badań wraz z propozycją dwóch ujęć badawczych 21

2.2.2. Pierwsze ujęcie badawcze. Aprecjacja wartości nieruchomości mieszkaniowej jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją 22

2.2.3. Drugie ujęcie badawcze. Inwestycja w nieruchomość mieszkaniową jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją 26

1. Aprecjacja wartości nieruchomości mieszkaniowej jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją – wyniki badania 29

3.1. Zróżnicowanie realnej stopy zwrotu w czasie 29

3.2. Ocena stopnia zabezpieczenia kapitału przed inflacją z użyciem mierników IHR 32

3.2.1. Ogólna ocena stopnia zabezpieczenia kapitału na lokalnych rynkach mieszkaniowych 32

3.2.2. Stopień zabezpieczenia – zróżnicowanie w czasie 33

3.2.3. Zróżnicowanie rynków lokalnych 35

3.2.4. Stopień zabezpieczenia kapitału a horyzont inwestycyjny 46

3.2.4.1. Horyzont inwestycyjny a minimalny stopień zabezpieczenia kapitału 49

3.2.4.2. Horyzont inwestycyjny a przeciętny stopień zabezpieczenia kapitału 51

3.2.4.3. Horyzont inwestycyjny a maksymalny stopień zabezpie­czenia kapitału 53

3.2.4.4. Horyzont inwestycyjny a szansa na nieujemną stopę zwrotu.54

3.2.4.5. Podsumowanie 55

1. Inwestycja w nieruchomość mieszkaniową jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją – wyniki badania 57

4.1. Zróżnicowanie realnej stopy zwrotu w czasie 57

4.2. Ocena stopnia zabezpieczenia kapitału przed inflacją z użyciem mierników IHR 61

4.2.1. Ogólna ocena stopnia zabezpieczenia kapitału na rynkach inwesty­cyjnych 62

4.2.2. Stopień zabezpieczenia – zróżnicowanie w czasie 63

4.2.3. Zróżnicowanie rynków inwestycyjnych 65

4.2.4. Stopień zabezpieczenia kapitału a horyzont inwestycyjny 76

4.2.4.1. Horyzont inwestycyjny a minimalny stopień zabezpiecze­nia kapitału 81

4.2.4.2. Horyzont inwestycyjny a przeciętny stopień zabezpiecze­nia kapitału 82

4.2.4.3. Horyzont inwestycyjny a maksymalny stopień zabezpie­czenia kapitału 84

4.2.4.4. Horyzont inwestycyjny a szansa na nieujemną stopę zwrotu.85

4.2.4.5. Podsumowanie 86

4.2.5. Ocena porównawcza zysku kapitałowego i dochodów z najmu jako źródeł zabezpieczenia kapitału przed inflacją 87

Zakończenie 98

Załączniki 105

Bibliografia 135

Spis schematów 137

Spis wykresów 137

Spis tabel 140